Imóvel sem escritura (“contrato de gaveta”): como regularizar

Resposta curta: quem comprou um imóvel apenas com um contrato particular, o chamado contrato de gaveta, tem a posse e direitos contra o vendedor, mas ainda não é o proprietário perante a lei. No Brasil, a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título no cartório de registro de imóveis CC, art. 1.245. A boa notícia é que existem caminhos para regularizar, e o melhor deles depende de o vendedor estar vivo, ser localizável e querer colaborar.

Posse não é propriedade

Muita gente paga o preço, recebe as chaves, muda para o imóvel e acredita que o assunto está encerrado. Para o dia a dia, parece estar. Para a lei, não. Os direitos sobre imóveis, quando adquiridos entre pessoas vivas, só se completam com o registro CC, art. 1.227. E, enquanto o título não é registrado, o vendedor continua sendo havido como dono perante terceiros CC, art. 1.245, § 1º.

Além disso, a lei exige escritura pública para a compra e venda de imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo CC, art. 108. Um contrato particular, mesmo bem feito, tem valor entre as partes, mas não substitui a escritura nem o registro.

O que é o “contrato de gaveta” e por que ele não basta

A expressão designa o contrato firmado sem escritura e sem registro: um recibo, um contrato assinado entre comprador e vendedor, uma cessão de direitos “passada de mão em mão”. Também aparece quando alguém compra de quem já tinha comprado de outra pessoa, formando uma cadeia de contratos sem passar pelo cartório.

Esse papel tem sua utilidade. Ele prova a compra e a quitação, e a jurisprudência do STJ reconhece que quem tem compromisso de compra e venda pode se defender com embargos de terceiro quando o imóvel é atingido por dívida do vendedor STJ, Súmula 84. Mas ele não coloca o imóvel no nome de quem comprou, e é justamente esse o problema prático.

Riscos de deixar sem regularizar

• Dívidas do vendedor: como a matrícula continua no nome dele, o imóvel pode ser alvo de penhora por dívidas que nada têm a ver com você.
• Falecimento do vendedor: se ele morrer, o imóvel passa a integrar a herança e os herdeiros precisam participar da regularização, o que pode exigir inventário. Veja como isso funciona em imóvel em nome de quem faleceu.
• Impossibilidade de vender ou financiar: sem a propriedade registrada, bancos e compradores costumam recusar o negócio.
• Dificuldades em seguros, reformas e ligações: alguns serviços e financiamentos exigem a matrícula em seu nome.
• Cadeia de contratos quebrada: quanto mais intermediários, mais difícil localizar todos os assinantes originais.

Caminho 1: escritura e registro com a colaboração do vendedor

Se o vendedor está vivo e localizável, o caminho mais simples é lavrar a escritura pública de compra e venda em cartório de notas e levá-la a registro. Para isso, normalmente são necessários documentos pessoais das partes, a matrícula atualizada do imóvel, certidões fiscais e o comprovante do pagamento do imposto de transmissão entre vivos, o ITBI. Em muitos casos, a regularização esbarra em pendências antigas, como dívidas de IPTU, diferenças de metragem ou ausência de averbação da construção. Elas precisam ser resolvidas antes ou durante o processo. Para se preparar, vale conferir a lista de certidões e documentos antes de comprar um imóvel, que serve também para quem está regularizando.

Caminho 2: adjudicação compulsória

Quando o vendedor se recusa a assinar a escritura, desapareceu ou simplesmente não responde, quem pagou o preço pode pedir a adjudicação compulsória: a ordem para que o imóvel seja atribuído ao comprador, mesmo sem a assinatura do vendedor. A lei prevê esse direito ao promitente comprador titular de direito real, que pode pedir ao juiz a adjudicação do imóvel se houver recusa CC, art. 1.418, e o STJ entende que o direito à adjudicação compulsória não depende de o compromisso de compra e venda ter sido registrado antes STJ, Súmula 239.

Hoje existe também a via extrajudicial, feita diretamente no cartório de registro de imóveis, com advogado Lei 6.015/1973, art. 216-B. Os documentos que a lei lista são o contrato de promessa ou de cessão (ou a prova da sucessão, quando for o caso), a prova do inadimplemento (a falta de celebração da escritura em quinze dias contados da entrega de notificação extrajudicial feita pelo oficial do registro de imóveis), certidões dos distribuidores forenses mostrando que não há litígio sobre o contrato, o comprovante do ITBI e a procuração com poderes específicos. Atenção: o texto que exigia ata notarial e o que dispensava expressamente o prévio registro da promessa foram vetados, e o veto foi mantido pelo Congresso em janeiro de 2023. Por isso, as normas do CNJ e o cartório podem pedir documentos adicionais, e vale confirmar a lista antes de reunir a papelada. Se houver disputa ou faltarem documentos, o caminho tende a ser a Justiça.

Caminho 3: usucapião

Se o comprador mora no imóvel há muitos anos, com posse mansa, pacífica e com ânimo de dono, a usucapião pode ser uma saída, especialmente quando não há como encontrar o vendedor ou a cadeia de contratos está incompleta. O contrato de gaveta funciona nesse caso como prova de origem da posse. Os prazos e os requisitos variam conforme a modalidade, e você os encontra em usucapião: tipos, prazos e requisitos.

Comparando os caminhos

A escolha depende de fatos concretos: quando a compra aconteceu, se o preço foi pago, quem assinou, se o vendedor vive, se há dívidas ou disputas. Por isso a análise dos documentos vem antes de qualquer decisão.

E se o imóvel foi financiado?

Quando o contrato de gaveta envolve imóvel ainda financiado, o assunto é mais delicado. Em regra, a transferência do financiamento para outra pessoa depende da concordância do banco. Se o imóvel está em alienação fiduciária Lei 9.514/1997, art. 22, a propriedade resolúvel fica em nome da instituição financeira até a quitação, e a regularização passa por ela. Leve o contrato original, os comprovantes das parcelas pagas e peça um extrato atualizado ao banco antes de qualquer providência.

Primeiros passos práticos

• Reúna o contrato, os recibos e os comprovantes de pagamento.
• Peça a matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis e confira em nome de quem ele está.
• Localize o vendedor e os documentos dele, ou descubra se faleceu.
• Verifique débitos de IPTU, condomínio, água e luz.
• Evite fazer obras grandes ou novas dívidas com base no imóvel até o assunto estar claro.

Assinar uma nova versão do contrato particular não regulariza nada. O que muda a situação é a escritura registrada, a decisão que atribui o imóvel ou o reconhecimento da usucapião.

Conclusão

Imóvel sem escritura é um problema comum e, na maioria das vezes, tem solução. O primeiro passo é entender em que ponto a compra ficou e qual caminho cabe ao seu caso. Se quiser conversar sobre a sua situação, a página de regularização de imóveis explica como é o atendimento.

Dúvidas comuns

Conteúdo informativo, atualizado em 31 de outubro de 2026, sem caráter de consultoria. A legislação e a jurisprudência mudam, e cada caso tem particularidades. Consulte uma advogada antes de tomar decisões.

Dra. Maricleide Teixeira · OAB/BA 66.500

Advogada em Direito de Família e Sucessões, com atuação em inventário, divórcio, guarda, pensão alimentícia e regularização de imóveis. Advocacia humanizada, em linguagem simples, com atendimento online e presencial.