Em resumo
- Enquanto o financiamento não é quitado, o imóvel costuma estar em propriedade fiduciária do banco; o que se divide é, em geral, o direito sobre o imóvel e as parcelas pagas.
- Quem quer ficar com o imóvel precisa da concordância do banco para assumir o contrato; o acordo do casal sozinho não tira ninguém do financiamento.
- Há quatro caminhos comuns: um fica e compensa o outro, venda, condomínio por um período ou transferência do contrato.
O imóvel financiado também entra na partilha, mas funciona de um jeito diferente do imóvel quitado. Em geral, o banco continua dono do imóvel até o fim do financiamento, e o casal tem o direito de adquiri-lo ao pagar as parcelas. Por isso, o que se divide, na maioria dos casos, é o direito sobre o imóvel, com as parcelas pagas durante o casamento, e não a propriedade plena. Um ponto central: o divórcio não cancela o financiamento, e quem assinou o contrato continua responsável perante o banco.
Como o financiamento funciona
Na maior parte dos financiamentos imobiliários há alienação fiduciária: o comprador (fiduciante) transfere ao banco (fiduciário) a propriedade resolúvel do imóvel, como forma de assegurar o pagamento da dívida Lei 9.514/1997, art. 22. Enquanto isso, há o desdobramento da posse: o comprador fica como possuidor direto e o banco como possuidor indireto Lei 9.514/1997, art. 23, § 1º. Por isso, a partilha costuma tratar da posição do comprador no contrato, e não de um imóvel inteiro e livre.
O que se divide
Em regra, na comunhão parcial, o imóvel e as parcelas pagas durante o casamento entram na divisão, porque foram adquiridos de forma onerosa na constância do casamento CC, art. 1.660, I. Alguns pontos pedem atenção:
- Entrada paga com dinheiro particular (herança, venda de bem anterior ao casamento): pode gerar crédito para quem pagou, em vez de divisão simples CC, art. 1.659.
- Financiamento iniciado antes do casamento: costuma entrar na divisão apenas a parte das parcelas pagas durante o casamento, de forma proporcional.
- FGTS usado na entrada ou nas parcelas: o tema é discutido, e o tratamento depende das circunstâncias do caso.
- Outros regimes: na comunhão universal o imóvel costuma ser dividido por inteiro; na separação de bens, vale o que consta do contrato e do pacto. Veja partilha de bens no divórcio.
Quatro caminhos comuns
| Caminho | Como funciona | Pontos de atenção |
|---|---|---|
| Um fica com o imóvel | Quem fica assume as parcelas e compensa o outro pelos valores já pagos, em dinheiro ou com outros bens | Precisa ter condições de assumir a dívida e, normalmente, da anuência do banco |
| Venda do imóvel | O imóvel é vendido, o saldo devedor é quitado e o que sobrar é dividido | Depende do valor de mercado; pode haver imposto sobre eventual ganho |
| Condomínio por um período | Os dois mantêm o contrato por um tempo, por exemplo até a quitação, com regras claras de pagamento e uso | Os dois continuam responsáveis perante o banco, e qualquer atraso afeta os dois |
| Transferência do contrato | Os direitos do comprador passam a um só, com a concordância do banco Lei 9.514/1997, art. 29 | O banco pode exigir nova análise de crédito e taxas |
A anuência do banco
O ponto que mais confunde: o casal pode combinar que um assume o financiamento, mas isso só vale entre os dois. Perante o banco, quem assinou continua sendo devedor. Para sair do contrato, é preciso a concordância expressa do banco, que costuma analisar renda e crédito de quem permanece. A lei prevê que o comprador, com a anuência do banco, pode transmitir os direitos que tem sobre o imóvel, e o adquirente assume as obrigações Lei 9.514/1997, art. 29. O ideal é procurar o banco antes de fechar o acordo, para saber o que será exigido. Questões parecidas sobre dívidas estão em divórcio e dívidas do casal.
Durante o processo: quem paga e quem mora
Enquanto a partilha não é feita, o casal continua responsável pelas parcelas. Parar de pagar é um erro frequente, porque o atraso gera juros, multas e, vencida e não paga a dívida, pode levar à consolidação da propriedade em nome do banco Lei 9.514/1997, art. 26, com risco de perder o imóvel. Quando um dos dois sai de casa e o outro continua morando, é comum surgir a dúvida: quem paga as parcelas? Se um paga sozinho e o outro usa o imóvel de forma exclusiva, é possível discutir o ressarcimento ou uma compensação pelo uso, já que, em regra, cada coproprietário responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa CC, art. 1.319. A solução depende do caso, e o acordo por escrito evita conflitos.
Escritura, registro e imposto
O imóvel só muda de dono, ou o contrato só muda de comprador, com o ato correto e o registro no cartório de imóveis CC, art. 1.245. Dependendo do caso, será preciso escritura, termo com o banco e averbação na matrícula. Se a divisão for desigual, a diferença pode gerar imposto (na Bahia, o ITD, ou o imposto municipal de transmissão, conforme o caso), e a análise deve ser feita antes da assinatura. Para entender o que cada documento do cartório significa, leia matrícula, registro e averbação. O ato em cartório também pode ser parte da escritura de divórcio, como mostra divórcio em cartório: passo a passo.
Quando os filhos moram no imóvel
Se os filhos continuam morando no imóvel com um dos pais, esse fato costuma ser levado em conta no acordo: a moradia é parte do sustento dos filhos e pode influenciar a forma de dividir as parcelas e o uso do bem. Em muitos casos, o casal combina que o genitor com quem as crianças moram permanece no imóvel por um período definido, e depois o imóvel é vendido ou o contrato é transferido. O ponto deve ficar claro no acordo, junto com as regras de pensão. Veja divórcio com filhos menores.
Programas habitacionais e contratos especiais
Financiamentos feitos com recursos do FGTS ou em programas habitacionais podem ter regras próprias de titularidade e de transferência. Antes de decidir quem fica com o imóvel, leia o contrato e peça ao banco as condições vigentes, por escrito.
Antes de decidir, reúna
- Contrato de financiamento e extrato do saldo devedor atualizado.
- Comprovantes das parcelas e da entrada, com a origem do dinheiro.
- Matrícula atualizada do imóvel e certidões do imóvel e dos condôminos.
- Avaliação do valor de mercado.
- Dados do seguro habitacional e das taxas do contrato.
Conclusão
O imóvel financiado exige um acordo que combine as regras da partilha com as do banco. Uma boa solução conta com avaliação, documentos organizados, conversa com a instituição e registro correto. Converse com uma advogada antes de assinar qualquer acordo sobre o imóvel. A página de regularização de imóveis e a de divórcio trazem mais informações.
Dúvidas comuns
Posso ficar com o imóvel financiado sem o banco concordar?
Entre vocês, sim, mas perante o banco ninguém sai do contrato sem anuência. Quem assinou continua responsável, e a transferência do contrato precisa da concordância da instituição Lei 9.514/1997, art. 29.
Pago parcelas sozinho. Posso pedir ressarcimento ao outro?
Pode haver discussão sobre ressarcimento ou compensação, principalmente se o outro usa o imóvel de forma exclusiva. O tema depende do caso e deve ser tratado por escrito, no acordo ou no processo.
O imóvel financiado entra na partilha?
Em regra, sim, na comunhão parcial, se foi adquirido durante o casamento CC, art. 1.660, I. O que se divide costuma ser o direito sobre o imóvel e as parcelas pagas.
O que acontece se eu parar de pagar durante o divórcio?
O atraso gera juros e multas e, se a dívida vencida não for paga, pode levar à consolidação da propriedade em nome do banco e à perda do imóvel Lei 9.514/1997, art. 26. Mesmo em conflito, mantenha as parcelas em dia e registre os pagamentos.
Conteúdo informativo, atualizado em 31 de outubro de 2026, sem caráter de consultoria. A legislação e a jurisprudência mudam, e cada caso tem particularidades. Consulte uma advogada antes de tomar decisões.
Advogada em Direito de Família e Sucessões, com atuação em inventário, divórcio, guarda, pensão alimentícia e regularização de imóveis. Advocacia humanizada, em linguagem simples, com atendimento online e presencial.
